La loi Climat & Résilience — contexte
La loi n°2021-1104 du 22 août 2021, dite loi Climat & Résilience, a posé le cadre réglementaire le plus ambitieux jamais adopté en France pour la rénovation du parc locatif privé. Son objectif central : sortir progressivement les "passoires thermiques" de la location en imposant un calendrier d'interdictions croissantes selon la classe DPE du logement.
En France, on estime à environ 5 millions les logements classés F ou G — soit un logement locatif sur cinq. Ces "passoires" sont des gouffres énergétiques pour les locataires et des risques de vacance locative croissants pour les propriétaires bailleurs. La loi Climat & Résilience ne les oblige pas à rénover immédiatement, mais interdit progressivement leur mise en location, créant une pression économique directe à la rénovation.
Le calendrier est progressif mais ferme : les dates sont inscrites dans la loi et ne peuvent pas être repoussées sans modification législative. En Gironde, la densité de maisons individuelles parpaing des années 1960–1980 — souvent classées G ou F — rend cette loi particulièrement structurante pour le marché locatif local.
Le calendrier des interdictions
La loi Climat & Résilience a instauré quatre échéances, chacune correspondant à l'entrée en vigueur d'une nouvelle interdiction de location selon la classe DPE. Voici le calendrier complet :
Janv. 2023 — Passé
Interdiction de louer les logements DPE G+ (dits "G extrêmes")
Concerne les logements dont la consommation dépasse 450 kWh/m²/an. Gel des loyers pour tout logement classé F ou G dès la relocation (interdiction d'augmenter le loyer entre deux locataires).
Janv. 2025 — EN COURS
Interdiction de louer tous les logements classés G — quelle que soit la superficie
Depuis le 1er janvier 2025, il est interdit de mettre en location ou relouer tout logement classé G (consommation > 420 kWh/m²/an). Seuls les baux en cours peuvent continuer jusqu'à leur terme normal.
Janv. 2028 — Dans 2 ans
Interdiction de louer les logements classés F
Environ 600 000 logements supplémentaires concernés en France. Les travaux doivent être anticipés dès maintenant pour ne pas subir de vacance locative forcée à cette date.
Janv. 2034 — Horizon long terme
Interdiction pour les logements classés E
La dernière échéance de la loi concerne les logements classés E (consommation entre 251 et 330 kWh/m²/an). Délai plus long mais à anticiper pour tout projet de rénovation globale.
Tableau récapitulatif des classes DPE
| Classe DPE |
Seuil kWh/m²/an |
Couleur |
Interdiction de location |
| G |
> 420 kWh EP/m²/an |
Rouge foncé |
Depuis janv. 2025 |
| F |
331–420 kWh EP/m²/an |
Orangé foncé |
À partir de janv. 2028 |
| E |
251–330 kWh EP/m²/an |
Orange |
À partir de janv. 2034 |
| D |
181–250 kWh EP/m²/an |
Jaune-vert |
Pas d'interdiction prévue |
Concrètement, quelles sanctions ?
La loi ne crée pas de "police du DPE" qui vérifierait chaque logement mis en location. En pratique, les sanctions sont actionnées par les locataires eux-mêmes, et les conséquences sont réelles.
- Refus du locataire de payer le loyer : un logement classé G peut être qualifié d'indécent au sens du décret n°2002-120. Le locataire peut saisir la justice pour obtenir une réduction du loyer ou une obligation de travaux.
- Refus de renouvellement du bail : à l'échéance du bail, le locataire peut refuser le renouvellement et quitter le logement sans préavis réduit, invoquant l'indécence énergétique.
- Gel des loyers : depuis 2022, il est interdit d'augmenter le loyer entre deux locataires (à la relocation) pour tout logement classé F ou G. Ce gel s'applique y compris en zone non tendue.
- Amende potentielle : en cas de fausse déclaration DPE ou de mise en location d'un logement G après janvier 2025, des sanctions pénales peuvent s'appliquer.
- Procédure : le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) de la Gironde, puis le tribunal judiciaire en cas d'échec de la médiation.
Mon bail est en cours — suis-je concerné ?
Les baux signés avant le 1er janvier 2025 et toujours en cours ne sont pas immédiatement résiliés par la loi : ils peuvent se poursuivre jusqu'à leur terme normal. En revanche, trois règles s'appliquent dès maintenant :
- → Il est interdit d'augmenter le loyer (même à la révision annuelle si le contrat le prévoit pour les DPE F/G).
- → À l'échéance ou en cas de départ du locataire, vous ne pouvez plus relouer sans avoir réalisé des travaux.
- → Le locataire peut, dès maintenant, engager une procédure en indécence énergétique.
L'ITE comme solution principale
Pour les maisons individuelles et les petits immeubles — qui représentent la grande majorité du parc locatif "passoire" en Gironde — l'isolation thermique par l'extérieur est souvent le geste le plus efficace pour améliorer significativement la classe DPE. Elle traite simultanément les déperditions par les murs, élimine les ponts thermiques de dalle, et améliore l'inertie thermique du bâtiment.
Exemples de gains DPE attendus
- Logement DPE G, 50 m², parpaing, années 70, chauffage électrique convecteurs : ITE 12 cm PSG → passage estimé G vers D ou C selon l'état des menuiseries et de la ventilation.
- Logement DPE G, mêmes caractéristiques, chauffage gaz ancien : ITE seule → passage probable vers E ou D ; combinée au remplacement du chauffage (PAC air/air), passage vers C ou B.
- Logement DPE F, maison de 80 m², parpaing, chauffage gaz récent : ITE seule peut suffire pour passer en E ou D.
| DPE actuel |
Gestes recommandés |
DPE cible probable |
| G |
ITE + remplacement chauffage (PAC) |
D ou C |
| G |
ITE seule |
E ou D (selon chauffage existant) |
| F |
ITE seule |
D ou E |
| F |
ITE + fenêtres double vitrage |
D |
Estimations indicatives pour des maisons individuelles en Gironde. Un DPE prévisionnel (avant travaux, environ 150–250 €) réalisé par un diagnostiqueur certifié permet de confirmer la classe DPE cible avant d'engager les travaux.
Pour les logements en copropriété, des contraintes spécifiques s'appliquent (vote en assemblée générale, DPE collectif). Contactez Isopek pour une étude personnalisée →
Aides disponibles pour les bailleurs
Les bailleurs ont accès à plusieurs dispositifs d'aide, distincts des aides occupants. Voici le panorama complet des financements disponibles en 2026 pour une ITE sur un bien locatif :
TVA
TVA réduite à 5,5%
Applicable au bailleur comme à tout propriétaire si le logement a plus de 2 ans et que les matériaux respectent les critères thermiques. La certification RGE n'est pas requise pour la TVA 5,5%. Économie de ~14,5 points par rapport à la TVA normale à 20%. Sur une ITE à 12 000 € HT : environ 1 740 €.
Automatique sur la facture Isopek
CEE
Certificats d'Économies d'Énergie (prime énergie)
Accessibles aux bailleurs, au même titre qu'aux propriétaires occupants. Environ 8 €/m² de façade isolée selon les offres du marché. Isopek gère le dossier CEE pour vous.
Dossier pris en charge par Isopek
PTZ
Éco-PTZ bailleur
15 000 € sur 15 ans pour ITE seule, jusqu'à 50 000 € sur 20 ans pour une rénovation globale (3 gestes+). Aucune condition de revenus pour le bailleur. Permet de financer le reste à charge avec une mensualité inférieure à l'économie de charges du locataire.
Via votre banque habituelle
MPR
MaPrimeRénov' bailleur
Accessible sous conditions strictes : DPE cible D minimum, engagement de location sous plafonds ANAH pendant 6 ans, locataires éligibles ANAH, maximum 3 logements concernés. Taux : 20 à 25% selon la zone géographique.
Dossier à déposer sur maprimerenov.gouv.fr
MPR occupant vs MPR bailleur : attention à la confusion
MaPrimeRénov' occupant (parcours accompagné) n'est pas accessible aux bailleurs. Seule la version "bailleur" de MPR existe pour les propriétaires qui louent leur bien. Les deux dispositifs ont des règles, des taux et des conditions d'éligibilité complètement différents. Un bailleur qui tenterait de cumuler les deux s'exposerait à un remboursement des aides.
Combien coûte la mise aux normes ?
Prenons un exemple concret représentatif des chantiers qu'Isopek réalise régulièrement en Gironde : une maison de 70 m² louée à Bordeaux, classée DPE G, parpaing années 70, 3 faces exposées représentant environ 90 m² de façade.
| Simulation — Maison 70 m² louée à Bordeaux, DPE G, ITE PSG 12 cm (90 m² façade) |
| Coût ITE brut HT (90 m² × 135 €/m²) |
12 150 € |
| TVA 5,5% (taux réduit rénovation) |
+ 668 € |
| Total TTC |
12 818 € |
| Prime CEE (8 €/m² × 90 m²) |
– 720 € |
| Reste à charge net |
≈ 12 098 € |
| Financement Éco-PTZ 0% sur 15 ans (ITE seule) |
≈ 67 €/mois |
| Gain loyer à la relocation (mise aux normes + DPE) |
+50 à 100 €/mois récupérables |
Simulation indicative. Les CEE varient selon les offres du marché. Le gain de loyer dépend du marché local et du niveau de DPE atteint après travaux. TVA 5,5% applicable sur logements >2 ans avec matériaux certifiés — aucune condition RGE.
Dans cet exemple, la mensualité Éco-PTZ (50 €/mois) est inférieure au gain de loyer récupérable à la relocation. L'opération peut être neutre voire positive dès la première relocation. Et surtout : le logement retrouve sa pleine commercialisabilité légale.
